Compra de Departamentos para Inversión
Las propiedades son Activos de inversión por excelencia debido a la gran cantidad de atributos y beneficios que poseen, generan un ingreso pasivo (rentabilidad), plusvalía constante y son un “refugio” en tiempos de crisis. Pero como toda inversión, siempre existen riesgos y debes conocerlos. Asesórate y genera tu propio proceso o matriz para la toma de decisiones según la ponderación propia de cada una de tus preferencias y condiciones.
Atributos
Paga el pie en muchas y cómodas cuotas;
Administración sin costo;
Aprovecha los descuentos y/o bono pie (valor parcial de la propiedad como aporte de la inmobiliaria);
Beneficios tributarios: Contribuciones, DFL2, artículo 27 bis, depreciación instantánea o acelerada, entre otros.
Gestión de créditos hipotecarios en forma simultánea;
Reestructuración de pasivos para capitalización;
Arriendos garantizados;
Plusvalía y reinversión para aumentar el patrimonio (Activos - Pasivos) en forma acelerada con apalancamiento, pero de forma responsable.
Riesgos
Algunos de los riesgos más comunes incluyen fluctuaciones en el mercado inmobiliario (cuándo, dónde y cómo comprar/vender), problemas con los arrendatarios, tasa de vacancia y gastos imprevistos relacionados con la propiedad. Además, el proceso de compra y venta de propiedades puede ser muy complicado sin asesoría financiera y tributaria, requiere un flujo de efectivo, un correcto comportamiento económico-financiero y acceso a crédito hipotecario (apalancamiento).
Las Condiciones mínimas para optar a un Crédito Hipotecario son:
- Tener entre 18 y 75 años de edad.
- Renta líquida mensual del titular debe ser igual o superior a $650.000.
- En caso de complementar renta, el ingreso familiar debe ser mínimo $1.100.000, y el cotitular con renta mayor o igual a $450.000
- 3 meses mínimos de antigüedad laboral para dependientes con contrato o 1 año de antigüedad para independientes profesionales.
- Buen historial de comportamiento de pago, sin morosidades.
- Chileno o extranjero con residencia definitiva en Chile.
- Poseer cuenta corriente en algún banco como mínimo en los últimos 6 meses.
- Finalmente, que el dividendo no supere el 25% del ingreso total. Por ejemplo, si el dividendo queda en $400.000, los ingresos líquidos acreditables del cliente deben ser de al menos $1.600.000 mensuales.
- La otra ecuación que surge de esto, es que por cada $700.000 de ingresos líquidos se puede acceder a UF 1000; entonces para invertir en una propiedad de UF 2500 como valor total de compra, necesito ganar $1.750.000 líquidos y no tener ningún tipo de deuda o carga financiera mensual.
- En caso de contar con deuda, la carga financiera mensual (lo que debo pagar por mes), no puede superar el 40% de los ingresos mensuales.
Estrategia de selección:
Fecha de entrega (dependerá de tus condiciones financieras actuales);
Comuna del proyecto (fíjate en la plusvalía de los últimos años, equipamiento, transporte y seguridad, Canon de arriendo, Tasa de vacancia, velocidad de venta, etc.)
Tipología/Programa y cantidad (Los deptos. pequeños tienen mayor rotación de arrendatarios y por tanto mayor costo de mantenimiento, además en términos de valor UF/m2 son los más caros)
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